Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh - Phan Công Chánh xuat tinh som uong thuoc gi cho biết, gần đây, mô hình kinh doanh phòng cho thuê tại TP HCM cuốn hút nhiều nhà đầu tư cá nhân dịp chủ nghĩa có vốn nhàn rỗi lớn tham gia. Song đây là một kênh đầu tư không hề dễ dàng. Ông Chánh chia sẻ một số phận kinh nghiệm cho người có ý định kinh dinh lĩnh vực này. Thứ nhất: Khảo sát nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít cạnh tranh nhất. Hiện phòng trọ cao cấp tập trung lớn nhất tại danh thiếp quận nội thành TP HCM: 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Tại danh thiếp khu thành thị mới như quận 2, 7 nguồn cung phòng cho thuê cao cấp gồm: cho người Việt Nam thuê (3-5 triệu đồng/tháng) và cho người ngoại quốc thuê (5-dưới 10 triệu đồng/tháng).Tùy vào vị trí và địa bàn hoạt động, nhà đầu tư cần chọn phân khúc ăn nhập với nguồn lực về quỹ đất và tài chính thị trước khi bắt đầu với mô hình kinh doanh này. Đến giữa năm 2015, nguồn cung vẫn trong giai đoạn sơ khai, thị trường có dư địa lớn cho nhà đầu tư mới. Thứ hai: Đánh chớ chi nguồn cầu và định vị chiến lược của phân khúc phòng trú chân cao cấp cho thuê. TP HCM gần 10 triệu dân với tiến đệ trình thành phố đâm mạnh mẽ đang thiếu hụt các khu nhà trọ cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, quản lý tốt, giá mà cả hợp lý.
Loại phòng cho thuê phổ quát rộng 15-20 m2, gần trung tâm, giá 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. Mức chớ chi này đắt gấp đôi phòng trú bình phẩm dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng) nhưng lại rẻ bằng một nửa so với căn hộ chung cư (nhờ diện tích nhỏ hơn). Bù lại vị trí của phòng trú chân cao cấp cho thuê khá thuận lợi, kết nối với khu trung tâm nhanh, lao vụ tốt. Đối tượng của phân khúc này là người có thu nhập ổn định ở mức khá trở lên, chưa mua nhà sẵn sàng thuê loại phòng trọ cao cấp để có chất lượng cuộc sống tốt. Tùy số vốn đang có và vị trí khu đất, nhà đầu tư có thể cân nhắc diện điển tích phòng trọ, chừng độ hoàn trả thiện bất động sản.
Nếu chỉ đi thuê rồi cho thuê lại sẽ thu hồi vốn nhanh nhất. Thách thức của phương án này là tìm nguồn cung (phòng ốc) và khách thuê. Có trạng thái phải đầu tư thêm nội thất nhưng khoản đồng cân này được lấy lại một phần từ tiền cọc của khách hàng. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá như trị đầu tư đạt trên dưới 40%/năm. Thứ năm: Tiết giảm phí tổn đầu tư văn bằng nhiều hình thức. Kinh doanh phòng trú cao cấp cho thuê có muôn nghìn khoản chi phí không tên cần phải chi: bảo vệ, lao công, thợ điện - nước, thợ duy tu bảo dưỡng... Nhà đầu tư cá nhân cho nên cân nhắc từng khoản chi một cách cặn kẽ, hợp lý để tránh bị đội chi phí.Ví dụ: thay bởi vì thuê lao công toàn thời gian, có thể thuê theo giờ huyễn hoặc theo ngày để dành dụm chi phí. Nên tìm những nhóm thợ nhỏ, uy tín, chớ chi mềm hơn và thương lượng trước để ngay khi gặp sự gắng (nghẹt cầu cống, hố ga,…) có trạng thái xử lý được ngay. Thuê thợ điện-nước theo sự vụ/ sự vụ. Phí: thang máy, điện, nước, cáp, internet, rác, giữ xe có thể thu từ khách hàng đi thuê để trang trải danh thiếp chi phí, nếu khéo vun quén hoàn trả toàn có thể dư thừa để trang trải chi phí này. Thứ sáu: Quản lý khách thuê phòng. Nhà đầu tư thành ra sàng lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không yên bụng thì thành ra chối từ khách để tránh những rắc rối về sau. Tiến hành làm thủ tục đăng ký lưu trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/ xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm. Có thể tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ các kênh: rao vặt, mạng xã hội: facebook, zalo, viber...
Thứ bảy: Lưu ý danh thiếp rủi ro. Rủi ro trước tiên là lựa chọn sai phân khúc (quá cao huyễn hoặc quá thấp so với nhu cầu) dẫn đến việc thu hồi vốn chậm hơn dự tính. Rủi ro thứ hai là trình độ quản lý bị giới hạn. Ví dụ: thu chỉ thuê trễ hạn, quản lý an ninh trật tự kém, xử lý các sự nỗ lực (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp đặt trang hoàng lại nội thất khi khách dọn đi). Rủi ro thứ ba là, khả năng tìm kiếm khách hàng phục không tốt, nhiều phòng trống làm suy giảm doanh thu, lợi nhuận. Ngoài ra, nguồn lực về tài đích thị có hạn, xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn đến thua lỗ. Rủi ro lớn nhất là quản lý không tốt khoản tiền mà khách đặt cọc.Thứ tám: Chuẩn bị áp giải pháp phòng tránh thua lỗ. Về vốn: đây là suất đầu tư dài hạn, phải trường học vốn, ít dùng đòn bẩy tài đích thị (hạn chế vay mượn). Về mặt tinh thần: không bỏ cuộc giữa chừng, cần nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận, nhẫn nại. Đừng đòi hỏi kết quả ngay trong một sớm thuoc cuong duong một chiều. Về ứng xử xã hội: phải giao tế tốt, biết lắng nghe, xử lý linh hoạt và sẵn sàng phục vụ người khác. Chuẩn bị kiến thức: luôn luôn học hỏi kinh nghiệm để không ngừng cải tiến dịch vụ. Thứ chín: Tận dụng ưu điểm dòng đồng cân cho thuê ổn định bất chấp các điều động kiện của thị trường học bất động sản. Những nhà đầu tư có 10-20 phòng cho thuê trở lên hoàn trả toàn có thể chắc dạ về khoản tiền thuê hằng tháng mà gia tộc nhận lại được. Nếu vay ngân hàng, dòng chỉ đều đặn này có thể giúp họ áp điệu quyết bài toán trả lãi vay lẫn nợ gốc.Vũ Lê (VnExpress) Mọi thông tin bài vở huyễn hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc can hệ đến thị trường bất động sản xin gửi về địa đồng cân email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây dướng nóng: 0942.825.711.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét